存量物業 改造商機
2019年10月18日 16:47

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這是一個規模萬億、年回報10%的好生意,HPP通過收購改造以最經濟的方式實現了老舊物業的升級轉型。 ?

本刊特約研究員?杜麗虹/文

這是一個萬億級的市場級,這是一個年化股東回報10%的好生意。

自2013年中國的存量物業面積突破億萬平方米之后,新開工面積觸頂回落,行業凈利潤向社會平均水平回歸,商業地產已然進入存量時代!行業相關數據顯示,目前,中國有超過6600萬平方米的存量商業物業資產待盤活,存量物業改造與盤活潛力巨大。

存量物業的發展需要摒棄舊思維、舊模式,來自美國的Hudson Pacific Properties(NYSE: HPP)對存量物業的改造模式值得借鑒——將一些地理位置優良但物業結構老舊的物業改造為創意辦公空間,不僅能夠控制總投資成本,也有利于以合適的租金和便利的交通吸引那些對位置和租金都更為敏感的新經濟企業入住,從而以最經濟和最環保的方式實現老舊物業的升級轉型。

HPP成立于2006年,于2010年上市,公司擅長將地理位置良好的老舊數據中心、倉庫、研發大樓或零售物業改造為面向高科技或新媒體租戶的創意辦公空間。目前,公司主要在美國西海岸的洛杉磯、硅谷、舊金山、西雅圖等地區收購、開發、再開發創意辦公空間和攝影場,是全美最大的獨立攝影場所有者。

截至2018年年底,HPP共擁有52處辦公物業、1400萬平尺的辦公面積,35個攝影棚、120萬平尺攝影場,另有6塊規劃物業面積260萬平尺的待開發土地,使公司擁有權益的物業總面積達到1770萬平尺。

HPP以它獨特的高科技和新媒體租戶定位而受到資本市場的關注。

上/經營戰略

HPP擅長將老舊物業改造升級后整棟出租給高科技或新媒體企業。

娛樂傳媒類物業的收購改造

HPP首次接觸娛樂傳媒類物業是在2007年,當時在機緣巧合下公司買下了位于好萊塢日落大道的原哥倫比亞廣播公司(CBS)攝影場Sunset Gower,并對其開啟了一系列的升級、改造、再開發工作——先是將攝影場內的一處老舊低矮建筑拆除,然后在原址上為全球最大的DVD制作商、發行商Technicolor定制開發了一處總部大樓,并擴建了攝影場內的停車場,把老舊的制作空間轉變為現代化的創意辦公空間。

其中,Technicolor Building的投資開發總成本達到5260萬美元(含收購攝影場時分配給該物業項目的土地成本),建成后可提供11.5萬平尺的辦公空間,合單位面積的收購改造成本為458美元/平尺;建成后該物業長期租賃給Technicolor,首年凈租金達到480萬美元,首年的凈租金回報率為9.1%。

除了Technicolor Building,HPP也將攝影場內其他創意辦公空間的租戶升級為媒體和廣告公司,并將部分攝影棚升級改造后長期租賃給ABC廣播公司和在線內容提供商Netflix。2011年HPP又收購了鄰近區域兩處兩萬多平尺的物業,并將其改造為娛樂傳媒公司專署創意辦公空間。

結果,自HPP上市以來Sunset Gower的出租率已經從收購時的70%左右提升到現在的90%水平,攝影棚的租金也從收購時的27.94美元/平尺·年提升到2018年的35.92美元/平尺·年,從而推動Sunset Gower的凈經營利潤(NOI),自上市以來大幅提升136%。

當前Sunset Gower共占地15.6英畝,有12個攝影棚、53.2萬平尺的可租賃面積,包括36.8萬平尺的辦公空間和支持性物業,及17.6萬平尺的攝影棚,以及1450個停車位。其攝影棚主要適用于單機位的電視劇和電影拍攝,主要租戶包括DVD制作發行商Technicolor、ABC廣播公司、在線內容提供商Netflix、電商平臺Amazon、付費電視網HBO等。未來HPP還計劃在攝影場區域內再開發一處總面積42.3萬平尺的甲級寫字樓。

2008年,在發生金融危機的背景下,HPP又買下了同樣位于日落大道的原華納兄弟攝影場Sunset Bronson,也進行了大規模的升級、改造和再開發,包括將原有停車場拆除后重新開發為兩棟甲級寫字樓ICON和CUE,并翻新了部分攝影棚和制作辦公室,革新了制作技術平臺,還增加了一個攝影棚。

目前,Sunset Bronson共有10個攝影棚、30.8萬平尺可租賃面積,其攝影棚通常用于多機位綜藝秀的拍攝,主要租戶包括Netflix、KTLA、CBS、Showtime等。經過HPP的一系列改造,Sunset Bronson的出租率從收購時的70%左右提升到97.7%,攝影棚的租金則從38.7美元/平尺·年提升到2018年的39.9美元/平尺·年,并推動Sunset Bronson的凈經營利潤自上市以來大幅提升了100%。

2010年,作為洛杉磯最大的獨立攝影場所有者,HPP登陸紐交所,并以其獨特的物業定位吸引了投資人的關注。

上述攝影場不僅為HPP貢獻了豐厚的租金收益,還讓它有機會和眾多娛樂傳媒企業、尤其是新媒體企業建立了廣泛的聯系和良好的合作關系,從而為公司上市后在洛杉磯、舊金山、硅谷、西雅圖等地的高科技和新媒體企業打造專署辦公空間奠定了堅實的客戶基礎。

從攝影場收購中嘗到甜頭的HPP于2017年進一步買下了獨立攝影場Hollywood Center Studios,將其更名為Sunset Las Palmas,并升級了制作技術平臺,重建了音效和數據方面的基礎設施,然后將9.6萬平尺的攝影棚和辦公空間長期租賃給迪士尼公司。

僅2017年二季度到2018年一季度的不到一年時間里,Sunset Las Palmas的凈經營利潤就增長了57%,出租率則從收購時的76%上升到2018年的89.2%。

目前,HPP在好萊塢共擁有3個攝影場、35個攝影棚,總占地面積達到40英畝,擁有的攝影棚和辦公物業總面積超過300萬平尺,是美國最大的獨立攝影棚所有者。在經驗豐富的高管團隊帶領下,HPP娛樂傳媒類物業組合的經營收益大幅提升,而新媒體的發展則賦予了這些老舊攝影場以新的生命力。

總之,通過對傳統攝影場的技術升級、空間改造和甲級寫字樓的再開發,HPP實現了攝影棚與創意辦公空間及影視制作支持空間的有機結合,使好萊塢不僅能夠滿足傳統影視制作公司的制作需求,也成為眾多新媒體企業的理想辦公空間。

到2019年二季度,HPP旗下傳媒類物業的平均出租率已達到92.6%,較收購時上升了約20個百分點,攝影棚租期也從之前不超過1年的短租,到現在以長期租約為主,租金則從2010年的34美元/平尺·年上升到2019年的39美元/平尺·年,從而推動了公司媒體類物業凈經營利潤的大幅提升,其改造和再開發項目的凈租金回報率普遍在6.5%以上。

辦公類物業的收購改造

除了娛樂傳媒類物業,上市后的HPP還在洛杉磯、舊金山、硅谷、西雅圖等地大量收購辦公、研發、甚至倉儲物業,并對其進行改造、升級、再開發,以吸引高科技和新媒體租戶。

作為聚焦于舊金山、硅谷、洛杉磯、西雅圖地區的辦公物業REIT,HPP在高科技和新媒體企業中有著良好的租戶關系網,公司擅長對成熟物業進行重新定位,然后將傳統租戶升級為成長更快的新經濟租戶。

如2010年收購的Rincon Center就是一個重新定位的成功案例。HPP于2010年12月和2011年5月分兩次以7900萬美元買下了Rincon Center的全部權益,收購時該物業的出租率為80%,收購后,HPP對其進行了適當的改造升級以吸引科技領域的新租戶。

截至2018年年底,Rincon Center的出租率上升到91.2%,其主要租戶已從金融、電訊類企業轉變為如Salesforce.com、Google等互聯網領域的龍頭企業。

類似的案例還有Metro Center,自HPP接手并租賃給基于云技術的網絡安全服務商Qualys后,Metro Center的租賃面積已經增長了35%,當前的出租率達到76%,未來還有進一步提升的空間;另一處位于硅谷地區Palo Alto市的Page Mill Center也在HPP接手后的1年時間里出租率就從收購時的60%提升到100%。

2016年10月,HPP又聯合加拿大養老基金CPPIB以1.8億美元的總價收購了位于西雅圖的Hill7,收購時的出租率為80%,到2018年已實現滿租。

最新的一次嘗試是2018年10月HPP聯合私募投資公司Alianz從黑石處收購了EOP旗下的另一處地標性辦公物業Ferry Building。Ferry Building位于硅谷圣荷塞市,包括20萬平尺的甲級寫字樓和 75000平尺的零售面積,收購總價達到2.91億美元,合資公司中,HPP占55%權益,并負責管理事務,Alianz占45%權益。

收購后,HPP計劃通過租戶提升將25%的租賃面積的租金提高28%,并升級零售租戶。基于HPP以往在創意辦公領域的良好聲譽,2019年6月,Google以110美元/平尺·年的高價租下了Ferry Building的4萬平尺辦公面積,顯示了科技類租戶對HPP辦公物業的偏愛。

除了重新定位成熟物業以實現租戶的轉型升級外,HPP也會有意識地收購一些交通便利的老舊物業,這些物業的收購價一般較低,有較大的改造開發空間,公司計劃通過再開發使這些“過時”的物業重新煥發生命力。

如HPP對1455 Market的收購改造就是一個典型案例。2010年12月HPP從美國銀行(Bank of America)和Strada Investment Group處收購了位于舊金山、占地3英畝的1455 Market。該物業始建于1976年,是為美國銀行定制的數據中心,共22層樓,總面積101.2萬平尺。金融危機后,美國銀行為了緩解資金壓力,決定將1455 Market以9300萬美元的總價出售給HPP,合單位面積的售價僅每平尺90美元。被HPP收購后美國銀行及其他一些租戶仍將繼續租用,使收購時的出租率達到92%。

不過,根據協議,美國銀行在1455 Market的平均租金只有11.91美元/平尺·年,顯著低于市場化水平,租期將在2011-2017年逐步到期。顯然,HPP并不滿足于美國銀行所提供的低租金,收購后公司將這座龐大的“金庫”樣建筑改造為高科技和新媒體企業的創意辦公空間,吸引了電子支付服務商Square、專車平臺Uber等企業,并實現了1455 Market的滿租。

2015年1月,HPP將其在1455 Market的45%權益以2.19億美元的價格出售給加拿大養老基金CPPIB。此次轉讓使1455 Market的總估值達到4.87億美元,相當于2010年HPP收購價的5倍還多。目前,該物業每年可貢獻4500萬美元的租金,是HPP旗下最賺錢的物業。

2011年9月,HPP收購了位于舊金山SoMA區的275 Brannan,為一處空置的倉庫,收購總價1225萬美元。收購后HPP對其進行了全面翻新,包括收購成本的總投資達到1670萬美元,改造后可提供5.5萬平尺的開放式創意辦公空間。2013年4月,HPP將整棟物業出租給GitHub,穩定運營后的首年凈租金達到250萬美元,凈租金回報率高達15%。

類似的還有Fourth & Traction、Element LA、3401 Exposition等,均在HPP收購改造后獲得了新生,凈租金回報率達到6.1%-8.2%。

此外,2014年,HPP以3800萬美元收購了位于洛杉磯Playa Vista的物業12655 Jefferson,并開始對其進行再開發,總投資達到6010萬美元。在完成再開發后不久,HPP就以8000萬美元的價格將12655 Jefferson出售,并確認了升值收益。同樣從出售中獲益的還有Bayhill Office Center,經過升級改造后該物業以2.15億美元的總價出售給Google旗下的視頻網站Youtube,從而使該物業的改造升級成為經典。

最新的一項改造工程位于洛杉磯市中心的Maxwell,總投資達到9140萬美元。2019年上半年,HPP將再開發后的Maxwell整棟租賃給聯合辦公創始公司WeWork,預期穩定經營后首年的凈租金可以達到590萬美元,凈租金回報率為6.5%。

以往HPP主要集中于對攝影場、老舊倉庫、工廠、停車場等建筑的改造,近年來,公司開始嘗試將一些面臨業態升級壓力的零售物業改造為創意辦公空間。

2018年,HPP與高端購物中心REITS公司Macerich(NYSE: MAC)合作,計劃將MAC旗下一處位于洛杉磯市中心的地標性購物中心改造為58.4萬平尺的甲級創意辦公園區One Westside,僅保留9.6萬平尺的零售空間,合資公司中HPP占75%權益。合資公司包含收購價的總投資預計在5.0億-5.5億美元之間,改造工程預期在2022年年底完成,但2019年1月時HPP已成功將規劃中的整個園區出租給Google,租期長達14年,預期穩定運營后的首年凈租金回報率可以達到7.75%-8.25%。

未來,公司還將利用和MAC以及其他零售物業企業的合作機會探尋更多的零售物業改造空間,在化解電商時代購物中心業態轉型壓力的同時,也可以滿足新經濟企業快速成長過程中所萌生的新需求。

當然,也并非所有的收購改造都是成功的,也有少數失敗的案例。自上市以來,HPP累計的物業減值損失為5600萬美元;而自上市以來,公司累計確認的物業銷售收益則超過1.5億美元。

總之,自IPO以來,HPP已累計收購了總值70億美元的物業資產,累計出售了總值17億美元的物業資產;隨著經濟的復蘇,收購物業的單價也從2010年的平均188美元/平尺上升到2018年的平均724美元/平尺,而出售物業的單價則從2013年的168美元/平尺上升到2018年的570美元/平尺。

在上述投資中,40%的資本投資于成熟的核心增益型物業,這類物業目標的穩定收益率在5%-6%之間,實現了物業從傳統經濟向新經濟的轉型。

上市后還有45%的資本投資于增值型物業,這類物業目標的穩定收益率在6%-7%水平,通常有較大的改造空間。平均來說,公司收購改造項目穩定運營后的首年凈租金回報率可以達到7.5%。

其余15%的資本投資于機會型物業,這類物業目標的穩定收益率在7%以上,是一些需要大規模新建、擴建和再開發的項目。

綜上所述,作為一家辦公物業REITs公司,HPP聚焦于再開發項目而不是新建項目,以減少開發風險,其處于開發再開發階段的項目的投資成本僅相當于市值的4%。通過這些改造投資和再開發投資,HPP實現了收購物業出租率和租金水平的大幅提升,如在洛杉磯地區,HPP收購物業的平均出租率已從收購時的50%提升到當前的97%,平均租金則從收購時的35美元/平尺·年提升到當前的50美元/平尺·年。而公司整體的凈租金回報率則維持在6%-7%的水平,高于3%-4%的債務融資成本,從而實現了股東價值的創造。

相應的,資本市場也對HPP的收購改造活動給予了大力支持。

聚焦高科技和新媒體租戶

從以上分析不難看出,HPP擅長將老舊物業改造升級后整棟出租給高科技或新媒體企業,其最大的租戶已經從原來的美國銀行、保險巨頭AIG、電訊企業AT&T等轉變為搜索引擎公司Google、在線內容提供商Netflix、電子支付服務商Square;今天,HPP的前十五大租戶中還包括了專車平臺Uber、在線游戲開發商Riot Games、聯合辦公創始公司WeWork、云計算公司Nutanix、云計算公司Salesforce、通訊技術標準公司高通(Qualcomn)、互聯網軟件開發托管服務商GitHub等新興企業。

截至2019年一季度,科技類租戶已經貢獻了HPP租金收益的近40%,媒體類租戶貢獻了14%,而金融保險類租戶的租金貢獻比例則下降到9%。科技類租戶的租金貢獻中,在線服務商占28%,軟件開發商占26%,硬件制造商和科技服務類企業各占17%;其中,上市公司占到65%,成立時間超過10年的非上市公司占23%,而成立時間不足10年的非上市企業僅占科技類租戶的12%;以市值計算,科技類租戶的租金貢獻中58%來自于市值大于100億美元的企業,16%來自于市值在10億-100億美元之間的企業。而媒體類租戶中,則以內容提供商為主,內容制作類租戶占62%,游戲類占27%,廣告營銷類占8%。特殊的租戶結構使HPP成為好萊塢和硅谷等地區最受歡迎的地產商之一。

不過,隨著公司物業面積的增加,前十大租戶的租金貢獻比例已經從2010年的62%下降到2018年的31%,目前公司的租戶中,租賃面積在1萬平尺以下的租約的租金貢獻比例維持在20%左右,而租賃面積在10萬平尺以上的租約的租金貢獻比例則從上市之初的50%左右下降到30%的水平,與之相對,租賃面積在1萬-10萬平尺之間的租約的租金貢獻比例從上市之初的30%左右上升到50%的水平。

但從租戶數量上看,租賃面積小于1萬平尺的租約占租約總數的70%左右,而租賃面積在10萬平尺以上的租約只占租約總數的2%;這些大租戶雖然能夠快速消化空置物業,并能提供10年以上的長期租約,不過,一旦租戶自身的財務狀況出現問題,將導致租約的提前終止,從而使物業面臨大面積空置風險。為此,近年來HPP啟動了VSP計劃,該計劃的核心是降低租戶集中度,開發適合中小租約的辦公空間。

目前,已落成的VSP項目總共有80.4萬平尺,其中,51.9萬平尺已對外出租,還有28.5萬平尺的空置面積,另有19.7萬平尺的在建物業;存貨中86%的套間10000平尺之下——鑒于在硅谷和舊金山半島,目前90%的租賃交易面積都小于10000平尺,所以,公司有信心將這些中小面積辦公空間以合適的價格對外出租。

當然,在分散租戶的同時仍需注意控制租戶品質。目前,HPP小于10000平尺的租約中,27%的租金來自上市公司,49%來自成立時間超過10年的非上市企業,只有24%來自成立時間不足10年的非上市企業,公司希望能夠在擴大中小租約的同時維持較高的租戶品質。

實際上,自2015年收購黑石物業組合后,HPP每年新簽和續簽的租約數量都在250件以上,新簽和續簽的租約面積都在200萬平尺以上,2018年更是完成了156萬平尺的續租面積和181萬平尺的新簽租約,使投入使用中的辦公物業的平均出租率從上市之初的88%上升到2018年年底的93%,攝影場的平均出租率則從上市之初的72.6%上升到2018年的92.6%。

2019年一季度,公司辦公物業新簽租約的平均租金達到59.61美元/平尺·年,續簽租約的平均租金達到64.18美元/平尺·年,加權平均的新租約租金為60.66美元/平尺·年,較到期租約的平均租金(48.37美元/平尺·年)高出25.4%,而可比攝影場的凈經營利潤(NOI)也同比增長了23.8%。此外,由于新簽租約的平均租期達到12.3年,續簽租約的平均租期為4.0年,也在一段時間內鎖定了較高品質的租戶。

相應的,公司辦公物業的平均租金從2010年的24.43美元/平尺·年上升到2018年的48.29美元/平尺·年,到2019年二季度末,進一步上升到50.06美元/平尺·年,而出租率則達到94.1%,平均的剩余租期保持在5年左右。攝影場的平均租金也從2010年的34.04美元/平尺·年上升到2018年的37.44美元/平尺·年,2019年二季度進一步上升到39.21美元/平尺·年,平均的出租率達到90%以上,并以長期租約為主。

中/資本戰略

經營戰略的實施離不開資本戰略的支持。

HPP在2006年成立后,僅用了4年時間就在2010年成功上市融資2.5億美元,2012年公司又增發融資1.9億美元,2013年增發融資1.9億美元,2014年增發融資2億美元,2015年增發融資3.85億美元……從2010-2018年,公司已累計在公開市場上進行了14次融資(包括10次普通股公開發行、1次普通股私募融資、兩次優先股融資、1次公開市場債券融資);2019年上半年,公司又再度發行優先票據融資5億美元,信用評級Baa3/BBB-,期限10年,票面利率為4.65%。

截至2019年一季度末,HPP已累計從公開市場股票融資19億美元,優先票據融資7.5億美元。除了資本市場的融資支持,HPP還通過“現金+換股”方式完成了其成立后最重要的一次并購擴張,即,以“17.5億美元現金+17.5億美元股權”的對價完成了對黑石物業組合的收購,使其資產規模擴張了一倍。

結果,公司所持有的辦公物業數量已經從上市之初的11處增加到52處,另有3處攝影場和6塊待開發土地,持有的物業面積(包括待開發面積)從上市之初的540萬平尺增加到2018年年底的1770萬平尺,員工總數從66人增長到311人,物業分布區域也從洛杉磯、舊金山拓展到洛杉磯、舊金山灣、硅谷、大西雅圖等地,新近又聯合黑石進入了加拿大溫哥華地區。

截至2019年一季度末,HPP旗下物業44%分布于硅谷地區,26%分布于洛杉磯地區,15%分布于舊金山灣,8%分布于大西雅圖地區,另外還有7%為好萊塢攝影場;而租金中46%來自硅谷、23%來自舊金山灣、17%來自洛杉磯、7%來自大西雅圖地區、7%來自好萊塢攝影場。

相應的,自上市以來,公司的資產總值已從2010年的10億美元上升到2019年二季度末的75億美元,而總市值則從上市之初的6億美元上升到2019年二季度末的80多億美元,在9年時間里市值規模提升了13倍多。而在資本市場的支持下,2019年,公司也開始將它的收購改造經驗延伸到新建項目領域。

年化股東回報10%

當然,為了吸引高科技和新媒體租戶,大量的收購改造投資也提高了單位面積的租賃成本。新簽/續簽租約加權平均的單位面積改造成本已從2012年的36美元/平尺上升到2018年的45美元/平尺,2019年二季度更是高達70美元/平尺;而經紀人傭金在2018年以前一般維持在9-12美元/平尺水平,但2018年上升到17美元/平尺,2019年二季度更是達到25美元/平尺。

好在物業組合的整體出租率和租金水平也在快速上升,相應的,單位面積的改造及傭金成本基本保持在新租約一個月的租金水平上。HPP辦公物業的毛利率已從上市之初的60%左右上升到2018年的65%水平,而攝影場的利潤率則從上市之初的40%左右上升到2018年的46%水平,2019年進一步提升到47%-48%的水平;再加上物業組合中利潤率較高的辦公物業組合的占比提升,使得公司整體的毛利率從上市之初的50.5%上升到2018年的63.2%,利潤率顯著改善。

隨著公司盈利狀況的改善,其財務狀況也有所改善,公司上市之初的凈負債率在75%左右,上市后的快速擴張使凈負債率一度上升到108.5%,在辦公物業REITs中處于較高水平,當前凈負債率已回落至70%-80%水平。

截至2019年一季度末,公司共有帶息負債27.35億美元,其中,貸款和債券占一半。具體來說,信用貸款占37%,抵押貸款占13.2%,私募票據占22.6%,公募票據占27.2%。考慮利率衍生品工具后,約91.8%的債務是固定利率負債,平均的債務融資成本為3.7%,僅有8.2%的債務為浮動利率債務,平均的債務融資成本為3.5%,結果,公司整體加權平均債務融資成本在3.7%左右,平均的債務剩余期限為5.7年。

而隨著利潤率的改善,公司的償債能力也有所提升,利息覆蓋倍數(息稅折舊前利潤EBITDA/利息支出)從上市之初的3倍左右上升到2018年的4.9倍,而債務倍數(帶息負債額/息稅折舊前利潤EBITDA)則從上市之初的13倍下降到2018年的7倍,并為公司贏得了投資級的信用評級,其債務融資成本也降至3.7%水平,較公司全部物業組合的凈租金回報率低3個百分點,從而為股東價值創造提供了空間。

隨著利潤率的提升,公司的凈租金回報率已經從上市之初的3.6%提高到2018年的6.7%,投入資本回報率也已經從上市之初的2.3%上升至2018年的6.6%,2019年上半年,如果不考慮資產減值損失,投資回報率也維持在6%以上;凈資產回報率則從上市之初的2.2%上升至2018年的9.2%,2019年上半年,如果不考慮資產減值損失,凈資產回報率也在9%左右。

相應的,自上市以來,截止2019年二季度末,公司股票的年化總回報率達到10.2%,高于同期辦公物業REITs的年化總收益率(8.6%),也高于同期REITs指數基金的年化收益率。

不過,隨著美國物業資產價格的上升,HPP越來越難以找到低成本的收購改造機會,為了減輕資本支出壓力,提高股東回報,公司開啟了與機構投資人合作的輕資產擴張模式。

其中,HPP與黑石至今已經進行了四次合作,最大的一次合作是2015年4月HPP對黑石旗下EOP物業組合的收購。2015年4月,HPP從黑石第六代和第七代全球地產基金處收購了EOP位于舊金山半島和硅谷的物業組合,收購總價35億美元,包括6350萬股HPP的普通股和經營單位。由此黑石成為HPP的重要股東,根據協議,在14個月鎖定期后,黑石可要求HPP按市場價回購這些股票,到2017年1月黑石已回售了全部股權。

雖然黑石已不再是HPP的重要股東,但雙方的合作關系并未就此結束。2019年6月,HPP又與黑石合作收購了位于溫哥華金融中心的Bentall Center,收購后除了對原有建筑進行翻新改造外,HPP還計劃在物業區域內再開發一棟辦公樓。不過,為了減少資本支出的壓力,在此次承擔收購任務的合資公司中,HPP僅占20%權益,但負責日常管理工作和物業的再開發及招租工作。

除了與黑石的合作,HPP還拓展了與其他金融機構的合作。如2016年10月HPP與加拿大養老基金CPPIB成立合資公司,以1.8億美元的總價收購了位于西雅圖的甲級寫字樓Hill7。合資公司中,CPPIB占45%權益,HPP占55%權益,并負責管理事務。

2018年10月,HPP又和私募投資公司Alianz成立合資公司,以2.91億美元的總價從黑石處收購了EOP旗下的另一處地標性物業,位于圣荷塞的Ferry Building。合資公司中,HPP占55%權益,并負責管理事務,Alianz占45%權益。

通過與上述金融機構的合作,HPP大幅減少了在收購擴張中的資本支出壓力,降低了債務負擔,提高了股東回報。

不過,真正決定HPP命運的并不是資本,而是美國高科技和新媒體行業的發展前景——過去十年,受益于金融危機后美國高科技和新媒體產業的高速發展,HPP實現了資產規模的快速擴張和利潤率、回報率的持續改善;未來,如果這些高科技和新媒體企業能夠繼續保持高速增長的態勢,則HPP旗下物業也將繼續保持較高的出租率和租金增速;反之,一旦美國高科技和新媒體行業發展減速,HPP的收購改造策略也將受到重創。

下/中國機遇

正在高速成長中的中國高科技和新媒體企業也在很大程度上決定著中國辦公物業市場的未來。

隨著中國經濟結構的轉型,中國一二線城市辦公物業市場的租戶結構也在悄然發生改變。第一太平戴維斯發布的2018年中國寫字樓市場報告顯示,雖然金融業仍是甲級寫字樓最主要的租戶類別,在四個一線城市的平均占比達到34%,但IT行業和聯合辦公已成為寫字樓市場的重要驅動力,在北京、廣州、西安、成都等城市,IT行業都穩居甲級寫字樓的前三大租戶類別。

北京作為中國的文化中心和高科技創新中心,TMT行業(高科技、傳媒、通訊行業)在寫字樓租賃市場上的地位尤其重要。根據第一太平戴維斯的統計,IT高科技、金融、專業服務這三大行業牢牢占據了北京寫字樓承租面積前三甲,占比之和高達69%。此外,北京作為中國文化中心的戰略定位也使得這里的文化傳媒行業蓬勃發展,文化傳媒業占到了2018年北京寫字樓承租面積的6.8%;結果,TMT行業以超30%的租賃面積穩居北京甲級寫字樓租賃市場的第一位。

根據戴德梁行的統計,2017年10月-2018年9月,位居北京甲級寫字樓成交租賃面積第一位的就是TMT產業,占36.5%;第二位是專業服務業(含聯合辦公),占27.2%;第三位是金融業,占21.7%。其中,專業服務這一塊又有相當一部分是面向創新企業的聯合辦公,如果將聯合辦公這塊的TMT企業也考慮進來的話,TMT租戶的實際占比更高——過去幾年,中國聯合辦公市場呈爆發式增長,盡管其中一多半位于乙級寫字樓或產業園區,但也有越來越多的品牌聯合辦公企業開始進駐甲級寫字樓,而聯合辦公的發展也在很大程度上推動了辦公物業的租戶轉型,尤其是在北京、上海、成都、深圳等聯合辦公快速發展的城市,租戶類型的轉變正在影響著寫字樓的定位、招租和運營。

2018年四季度以來,受監管政策的影響,金融業的辦公需求有所減弱,其他產業的租賃需求也受到中美貿易戰影響而趨向保守,但TMT行業在政策鼓勵下仍逆勢增長,2019年上半年,高科技、專業服務業及金融類企業在北京市場的承租面積仍然領先。

今天,雖然北京寫字樓最貴的租金出現在金融街,但租金增長最快的卻是中關村和望京,過去三年,這兩個區域的甲級寫字樓租金分別上漲了30%和25.8%,而這背后的主要推動力就是高科技企業。

在上海,優質寫字樓市場上最主要的租戶仍是金融業,但在商務園區市場上則以TMT產業為主,占據了商務園區成交租賃面積的22%。根據戴德梁行的統計,2017年10月-2018年9月,位居上海甲級寫字樓成交租賃面積第一位的是專業服務業(含聯合辦公),27.9%,第二位是金融業,17.9%,第三位是TMT,16.3%。

在深圳,2017年10月-2018年9月甲級寫字樓成交租賃面積第一位的也是TMT產業,占36.2%,其次是專業服務業(含聯合辦公),占31.2%,第三位是金融業,15.2%,

在廣州, 2017年10月-2018年9月甲級寫字樓成交租賃面積第一位的還是TMT產業,占29.4%,第二位是專業服務業(含聯合辦公),25.9%,第三位是房地產業,15.2%。

在成都,2017年10月-2018年9月甲級寫字樓成交租賃面積第一位的是專業服務業(含聯合辦公),占比高達56.0%,其中MFG、WeWork、夢想加等聯合辦公品牌在成都的快速布局成為最主要的推動力;排在第二位的是TMT產業,占23.2%;第三位是房地產業,占11.3%。如果將聯合辦公的租戶細化到具體行業,則2019年上半年TMT產業已躍升至成都辦公樓需求首位。根據仲量聯行的統計,2019年第二季度成都的甲級辦公樓新增需求中,占比超過10%的產業依次是TMT(23.9%)、金融業(17%)、服務業(15.8%),以及房地產與建筑業(15.5%)。

在南京,根據戴德梁行公布的2019年第一季度的寫字樓市場數據,金融、TMT、地產成為南京寫字樓市場的首要租戶類別。

在杭州,2018年上半年,金融業租下了全市優質寫字樓面積的32%,其次就是TMT產業21%,服務業12%,房地產業8%和制造業7%。

而世邦魏理仕的統計也顯示,在一線城市,TMT產業作為僅次于金融業的第二大寫字樓租戶的位置在過去三年得到進一步鞏固,并成為增長最快的租戶類別。因此,研究高科技和新媒體企業的辦公需求,為其打造個性化、甚至是定制化的辦公空間已成為中國辦公物業市場發展的新趨勢,這也是本文研究HPP收購改造模式及其價值創造空間的重要原因。

HPP的模式顯示,將一些地理位置優良但物業結構老舊的辦公物業、零售物業、甚至是倉儲物業、工業地產改造為創意辦公空間,不僅能夠控制總投資成本,也有利于以合適的租金和便利的交通吸引那些對位置和租金都更為敏感的新經濟企業入住,從而以最經濟和最環保的方式實現老舊物業、甚至老城區的新經濟轉型。

作者為北京貝塔咨詢中心合伙人,微信公眾號為:杜麗虹另類金融說。

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